Adi Cohen, Haaretz, 24/5/2023
Traduit
par Fausto
Giudice, Tlaxcala
« Nous aimons vraiment Israël, mais trop c'est trop » : 56 000 Israéliens ont reçu la nationalité portugaise ces dernières années, et 15 000 vivent déjà dans ce pays européen, dans l'espoir d'y trouver une vie meilleure.
La Praça do Comércio de Lisbonne. Photo : Bengt Nyman
Ils étaient tous là pour marquer la renaissance d'une communauté qui avait été expulsée du Portugal et qui se développe et prospère aujourd'hui, en grande partie grâce aux 150 000 Israéliens qui ont demandé la nationalité portugaise au cours des dernières années. Au moins 56 000 de ces demandes ont déjà été approuvées, et des dizaines de milliers de demandes supplémentaires attendent encore l'approbation des fonctionnaires du ministère portugais de la Justice.
Certains des participants à cet événement symbolique, de manière surprenante ou non, étaient destinés à se retrouver quelques heures plus tard lors de l'une des diverses célébrations de la Journée de l'indépendance israélienne organisées ce soir-là, que ce soit à Porto, à Coimbra ou lors de l'événement principal à Lisbonne, où ils ont dansé sur la musique de la chanteuse israélienne Einat Sarouf.
Des Israéliens célèbrent le “Jour de l'Indépendance” d'Israël à l'ambassade d'Israël à Lisbonne, en 2023. Photo / ambassade d'Israël au Portugal
« Lorsque je suis arrivé ici en 2007, j'étais comme un pionnier, l'un des premiers Israéliens à Porto. Je tournais la tête si j'entendais de l'hébreu dans la rue », raconte Eliran Graedge, agent immobilier et propriétaire d'un restaurant rapide méditerranéen de poisson, qu'il a ouvert près du quartier historique de Porto le même week-end de la fête de l'indépendance. « Aujourd'hui, c'est un monde complètement différent ».
Ces dernières années, le Portugal est devenu un pôle d'attraction pour les Israéliens. Au début, c'était parce qu'il était facile d'en obtenir la citoyenneté : En 2015, le Portugal a déclaré que tous les descendants des Juifs portugais qui ont été expulsés du pays il y a plusieurs siècles étaient éligibles. Ensuite, ou même en parallèle, l'intérêt croissant des investisseurs israéliens pour le marché immobilier portugais. Plus récemment, le nombre croissant d'Israéliens à la recherche d'une alternative aux troubles politiques locaux et au coût élevé de la vie les a également attirés dans le pays.
La Praça
Luis de Camoes à Lisbonne. Photo : Maria Eklind
Un marché en hausse
« Nous aimons beaucoup Israël, mais la situation nous a amenés à dire “trop c'est trop” », dit Johnny Oscar, qui s'est installé au Portugal avec sa femme et l'une de leurs deux filles adultes il y a environ cinq mois. Il y a environ trois ans, le couple a créé une entreprise pour aider les familles qui s'installaient au Portugal - une étape qu'ils ont finalement décidé de franchir eux-mêmes. « Depuis quelques mois, nous recevons 30 à 40 appels par jour de personnes intéressées par un déménagement. La majorité d'entre elles sont des familles qui souhaitent déménager en raison du coût élevé de la vie en Israël et de la situation politique et sécuritaire, et certaines sont des retraités dont la pension n'est pas suffisante pour vivre dignement en Israël. Il s'agit presque toujours d'un acte de désespoir, et c'est triste à voir », déclare-t-il.
Oscar et sa femme ont acheté un petit appartement en cours de construction pour investir dans le quartier recherché de Vila Nova de Gaia, ou plus simplement Gaia, une banlieue de Porto située près de la mer. Ils ont payé environ 170 000 euros pour ce futur appartement d'une chambre. En attendant, ils vivent dans un duplex de 135 mètres carrés à Gaia et paient un loyer mensuel de 1 700 euros.
Si la migration israélienne au Portugal est notable, elle n'est qu'une goutte d'eau par rapport à la population du pays, qui compte environ 10,1 millions d'habitants. « Pendant des années, jusqu'en 2015, la communauté juive du Portugal comptait environ 1 000 personnes.
Aujourd'hui, bien qu'il n'y ait pas de chiffre précis, on estime qu'il y a plus de 15 000 Juifs, principalement des Israéliens, dans le pays", explique l'avocat Itay Mor, promoteur immobilier et consultant israélien basé au Portugal, et président de la section locale du mouvement sioniste Over the Rainbow. « Le nombre n'est peut-être pas élevé, mais la communauté croît de façon exponentielle ».
M. Mor établit un lien entre la croissance de la communauté et le nombre croissant d'entreprises et d'initiatives israéliennes qui s'ouvrent au Portugal, notamment des maisons Chabad, des troupes de scouts et des cadres éducatifs alternatifs. Toutefois, par rapport au nombre total d'investisseurs étrangers au Portugal, les Israéliens sont considérés comme du menu fretin.
Selon un rapport de la société immobilière mondiale JLL, la part des investisseurs étrangers dans les transactions immobilières au Portugal s'élève à environ 11 %, les investisseurs français, brésiliens et britanniques étant les plus grands acteurs. Depuis le Brexit, de nombreux investisseurs britanniques en sont venus à considérer le Portugal comme une porte dérobée vers l'Union européenne. Les années précédentes, les acteurs dominants de ce marché étaient les USAméricains, qui représentaient près d'un quart des transactions immobilières dans le pays.
C'est dans le domaine de l'immobilier que l'on peut vraiment voir les signes de l'exode croissant des Israéliens vers le Portugal. « C'est un phénomène dont on ne parle pas. Les gens l'appellent un filet de sécurité, une alternative, une option pour leurs enfants. Il y a toutes sortes de noms. Mais les gens veulent avoir un loeu de repli », explique Asaf Eyzenkot, propriétaire et cofondateur de Burtucala, une société de conseil en matière d'acquisition immobilière au Portugal.
Amir Talmi, PDG de Youropa Real Estate. Photo Mor Nachum
« Il y a un an, j'aurais dit que 97 % des transactions immobilières israéliennes au Portugal étaient réalisées à des fins d'investissement. Mais la situation a récemment changé », ajoute Amir Talmi, PDG de Youropa Real Estate. « Les investisseurs effectuent toujours la plupart des achats, mais les exigences sont différentes. Il s'agit d'investissements avec une option d'utilisation personnelle à l'avenir, ou d'achats en vue d'un déménagement.
Cela se reflète également dans la taille des biens immobiliers recherchés. Dans le passé, la plupart des achats concernaient des studios relativement petits, mais aujourd'hui, la majorité des appartements achetés par les Israéliens au Portugal sont des appartements de 2 à 3 pièces ». M. Talmi indique que la demande a été forte ces derniers mois, « contrairement au ralentissement du marché immobilier israélien au cours de la même période ». Talmi ajoute qu'il y a eu une augmentation de 50 à 60 % des transactions conclues.
Les investissements israéliens dans l'immobilier au Portugal ont commencé à augmenter vers 2016-2017, principalement dans la région de Lisbonne. Les Israéliens ont été attirés par les prix relativement abordables de l'immobilier et par l'espoir que l'économie locale - qui commençait tout juste à se remettre de la crise économique qui a suivi la crise financière de 2008 - se renforcerait. Les conditions de financement étaient également favorables et permettaient de verser des acomptes peu élevés. Toutefois, ces conditions n'ont pas duré plus de deux ou trois ans ; très rapidement, la capitale portugaise est devenue trop chère et pas assez attrayante pour les acheteurs israéliens.
« Un appartement de deux chambres à coucher à Lisbonne coûte actuellement entre 300 000 et 320 000 euros, et avec une chambre supplémentaire, il peut atteindre 400 000 euros », explique M. Eyzenkot. Le rendement annuel est également considéré comme relativement faible pour ce type de biens - environ 4 à 5 % pour les locations à long terme, un chiffre fortement influencé par la hausse des taux d'intérêt au Portugal, qui s'élèvent actuellement à 4,5 %. « Cela signifie que dans le centre de Lisbonne, les rendements sont aujourd'hui de 1 %, voire négatifs. Pour les personnes qui achètent à Lisbonne et qui financent leur achat par l'intermédiaire des banques, et qui souhaitent obtenir des rendements continus sur la propriété plutôt qu'une simple appréciation de la valeur, l'investissement à Lisbonne n'est pas rentable », dit-il.
Néanmoins, selon les professionnels du secteur, Lisbonne et ses environs attirent toujours une part importante des transactions israéliennes par rapport au reste du pays. Cependant, les acheteurs sont principalement ceux qui disposent de fonds propres importants et qui rêvent d'une plus-value, ou les familles qui cherchent à s'installer dans la région. Ces dernières achètent principalement des propriétés dans les petites villes proches de Lisbonne, la municipalité voisine de Cascais étant la plus populaire. Les agents immobiliers décrivent ces villes comme l'équivalent portugais de Herzliya Pituah, Ra'anana et Ramat Hasharon.
Ce qui se passe à Lisbonne n'est que le reflet de la tendance générale à l'augmentation des prix sur le marché immobilier portugais ces dernières années. « Le Portugal souffre d'une grave pénurie de logements et c'est actuellement l'un des rares pays européens où les prix de l'immobilier ne diminuent pas », explique M. Mor. « L'écart entre l'offre et la demande est énorme, en particulier pour les logements modernes, et la demande ne cesse de croître. Outre les immigrants qui viennent ici pour profiter du style de vie portugais et des prix abordables, il y a aussi le pouvoir d'achat local ».
Une tendance persistante
La popularité internationale du Portugal n'est pas le fruit du hasard. Le gouvernement portugais a rendu le pays attractif grâce à une série de mesures prises à partir du milieu des années 2010 pour relancer l'économie. Ces mesures allaient d'investissements importants dans les infrastructures et le développement de l'industrie du tourisme, qui constitue l'épine dorsale de l'économie du pays, à une réglementation permettant à presque tous les professionnels d'obtenir un visa de résidence, et même à de généreux avantages fiscaux pour les immigrants sur les revenus gagnés en dehors du Portugal. Le pays offre également des avantages aux nomades numériques, ainsi que le programme temporaire Golden Visa, qui accorde la résidence portugaise en échange d'un investissement immobilier de plus de 500 000 euros dans le pays.
Après l'énorme succès de ces mesures, qui ont également entraîné une hausse des prix dans le pays, le gouvernement portugais a annoncé en février qu'il mettait fin au programme des visas dorés et qu'il réduisait les licences de location à court terme. De nombreux Israéliens qui ont acheté des propriétés au Portugal au cours des dernières années dépendent des revenus de la location à court terme.
Mais les investisseurs israéliens ne sont pas inquiets. Ils fondent leurs espoirs sur la migration positive vers le pays, son statut de destination touristique parmi les plus populaires d'Europe et une économie en croissance qui n'a pas encore maximisé tout son potentiel. Cependant, la demande suit les tendances et évolue constamment. Actuellement, les investisseurs israéliens se concentrent sur la périphérie de Lisbonne et de Porto. Les sites privilégiés sont Almada, de l'autre côté du fleuve, la municipalité de Setúbal, située à une demi-heure au sud de Lisbonne, ainsi que Matosinhos et Gaia, près de Porto.
« Nous avons deux projets pour les investisseurs dans la région de Porto », explique M. Talmi. « Nous y avons vendu des appartements sur papier [avant leur construction] à la mi-2020 pour environ 150 000 euros par appartement. Les acheteurs n'ont dû investir que 50 000 à 55 000 euros de leur propre capital. Après avoir pris possession des appartements en 2022, beaucoup les ont vendus pour environ 210 000 euros. Cela correspond à l'évolution du marché durant cette période, avec une augmentation significative de la valeur des biens. Il s'agit d'une tendance qui se poursuit ».
Selon M. Talmi, l'achat de logements sur papier au Portugal présente un avantage supplémentaire pour les investisseurs, à savoir qu'ils ne sont pas indexés, comme c'est le cas en Israël et dans de nombreux autres pays : « Cela signifie que dès le départ, vous connaissez le prix final de l'appartement et qu'avec des fonds propres relativement minimes, vous pouvez réaliser des augmentations de valeur très importantes ».
Eyzenkot, quant à lui, affirme qu'étant donné l'effet des récents changements réglementaires sur le marché, les opportunités pour les investisseurs ne résident pas nécessairement dans la construction neuve. « Il est clair que le gouvernement accorde actuellement beaucoup plus d'importance aux bâtiments qui ne sont pas utilisés et à leur remise sur le marché - environ 19 % des bâtiments existants au Portugal sont inoccupés. Comme le coût de conservation de ces bâtiments est très faible, une culture de l'entretien des propriétés vacantes s'est développée. C'est précisément là que se trouvent de nombreuses opportunités - planifier et effectuer des rénovations de ces propriétés, qui sont généralement considérées comme moins chères, et les mettre sur le marché. »
Entre le Sinaï et Sintra
Ceux qui cherchent un endroit où vivre, plutôt que d'être guidés par les rendements et l'appréciation de l'immobilier, élargissent considérablement leur champ d'action. Outre Lisbonne et Porto et leurs environs, ils envisagent des régions plus centrales, telles que Coimbra et Setúbal, ainsi que le sud du pays, notamment l'Alentejo et l'Algarve.
« Les personnes qui se rendent dans ces endroits cherchent à réduire leur coût de la vie ou à changer de mode de vie », explique Asaf Zaid de Mondego Capital Partners, une société d'investissement, de développement et de conseil dans le domaine de l'immobilier. « Nous voyons également un certain nombre de familles dans ces endroits, mais il s'agit généralement de familles qui cherchent quelque chose de différent de celles qui viennent à Cascais ».
Oren Sarig, 34 ans, et sa compagne Tal, 32 ans, ont récemment emménagé dans leur nouvelle demeure dans la ville de Palmela.
À côté de ceux qui rêvent de réaliser une opération immobilière ou d'acheter un pied-à-terre dans la grande ville, il y a un nombre important d'Israéliens pour qui le Portugal représente l'opportunité d'un mode de vie différent qu'ils ne pourraient pas s'offrir en Israël. « Mon rêve a toujours été de vivre dans la nature, près des animaux, dans une grande maison, à un saut de puce de la grande ville.
Ici, j'ai réalisé que je pouvais réaliser ce rêve et acheter un manoir qui coûte beaucoup moins cher qu'un vieil appartement à Rishon Letzion, où j'ai grandi », explique Oren Sarig, 34 ans, qui a récemment emménagé avec sa compagne Tal, 32 ans, dans leur nouvelle demeure de la ville de Palmela, adjacente à la région de Setúbal et située à 20 ou 30 minutes de route de Lisbonne.
Ils ont réalisé leur rêve en achetant une propriété de deux acres avec une piscine et un bâtiment rustique préservé, divisé en quatre unités. Ils vivent dans l'une d'elles et louent les autres à d'autres Israéliens.
« L'objectif était d'établir une petite communauté, de créer le sentiment d'appartenance qui nous manquait et d'être unis », explique M. Sarig. Le couple a payé moins de 2 millions de shekels (500 000 €) pour ce rêve, avec des fonds propres d'environ 300 000 shekels (75 000 €).
« La plupart des gens qui s'installent ici sont des personnes dont la vie ou l'emploi est centré sur Lisbonne, mais qui recherchent le calme », explique M. Sarig. « Il y a beaucoup d'endroits ici qui ne sont pas encore devenus chers - des zones étonnantes avec beaucoup de verdure, pas de circulation, des plages à proximité, un parc national. Et tout cela à quelques encablures de la ville. Petit à petit, de plus en plus d'Israéliens arrivent ici aussi, et il y a déjà un groupe Facebook assez actif ».
Un flux accru vers les villages
Oren Sarig est actif sur le marché immobilier portugais et accompagne actuellement des acheteurs israéliens dans le pays. Tal gère à distance une start-up spécialisée dans les données. Ce modèle, dans lequel au moins une personne du couple dépend d'un revenu provenant de l'extérieur du Portugal, semble prévaloir parmi les Israéliens locaux.
Moshe Fraiberg, 47 ans, propriétaire de l'auberge Ponte Secret Garden à Santa Ovaia, dans les bois à l'extérieur de Coimbra. Photo Moshe Fraiberg
« Beaucoup de ceux qui viennent ici essaient de garder leur emploi à distance. Le salaire au Portugal est généralement de 700 à 1 000 euros. Pour ceux qui viennent d'Israël avec un bon salaire, cela peut représenter cinq ou six mois de vie au Portugal» explique Moshe Fraiberg, 47 ans, propriétaire de l'auberge Ponte Secret Garden à Santa Ovaia, dans les bois à l'extérieur de Coimbra.
M. Fraiberg attribue cette situation principalement à la vie dans les régions rurales du Portugal plutôt qu'à Porto ou à Lisbonne. Le coût de la vie est peut-être moins élevé qu'en Israël, mais la réalité nous rattrape. « La plupart des personnes qui viennent s'installer ici préfèrent une maison privée pour avoir un peu d'espace et d'intimité. Ils peuvent trouver une telle maison avec piscine, même pour un million de shekels [250 000 €]», explique-t-il. Il cite en exemple le district de Coimbra, qui est devenu populaire auprès des Israéliens.
M. Fraiberg s'est installé au Portugal avec son épouse il y a environ un an et demi, après y avoir exercé pendant des années des activités commerciales, notamment dans le domaine de l'immobilier. « Le COVID a changé mes priorités. L'idée de jongler sans cesse entre la maison, le travail et un prêt hypothécaire est devenue obsolète pour moi », déclare-t-il.
Les dernières années qu'il a passées en Israël ont suscité des sentiments complexes, en particulier lorsqu'il résidait à Ashkelon. « La situation économique et politique en Israël pèse lourdement sur l'âme et le bonheur général, ce qui a grandement influencé ma décision de déménager », explique-t-il.
Depuis sa création, le gîte de Fraiberg est devenu un point central pour la communauté israélienne, servant de plaque tournante pour les familles qui s'installent ou envisagent de s'installer dans le pays. Elles y reçoivent l'aide et les conseils de professionnels, notamment d'avocats et de comptables.
Le gîte accueille fréquemment des familles pour le shabbat et les repas de fête. Un jardin d'enfants anglophone, récemment créé par des parents israéliens dans les bois voisins, a encore renforcé son attrait.
« Au cours de l'année écoulée, près de 50 familles israéliennes ont fait le déplacement et se sont installées à moins d'une demi-heure de route », explique M. Fraiberg. « C'est vraiment remarquable. La majorité de ces familles ont des enfants en âge d'aller à l'école primaire, et nous voyons chaque semaine de nouvelles familles s'ajouter à la liste ».
« Les familles qui s'installent ici ont d'autres désirs et d'autres besoins que les investisseurs. Cela se traduit par une augmentation des flux vers les villages et, lentement, par la création d'infrastructures communautaires », explique Doron Moshe, 52 ans. Ce professionnel de la haute technologie, qui vit actuellement entre Israël et le Portugal avec sa compagne, envisage de s'installer dans ce pays.
« Il est vrai que le pays n'est pas très progressiste dans de nombreux domaines, comme la médecine, par exemple, mais il jouit d'une grande liberté, ce qui plaît aux Israéliens. Le pays offre un vaste espace pour la créativité et l'innovation, à des prix qui les rendent réalisables ».
Dans les régions du centre et du sud du Portugal, ainsi que dans les étendues de nature vierge qui les séparent, les Israéliens ont également rejoint la tendance croissante à se mettre à l’agriculture dans le pays.
Zohar Yanko, doctorante en études culturelles à l'université catholique de
Lisbonne. Photo : Alfredo Brant
« Après les crises économiques qu'a connues le Portugal, de nombreuses régions du pays ont été presque entièrement abandonnées par leurs habitants, qui ont déménagé dans les villes à la recherche de meilleures opportunités », explique Zohar Yanko, doctorante dans le programme d'études culturelles de l'Université catholique de Lisbonne. « Ces mêmes zones ont été mises sur le marché à des prix très bas et attractifs, et certaines personnes ont reconnu l'opportunité et sont venues acheter des terres et établir des fermes. La nouvelle a commencé à se répandre parmi les Israéliens également ».
Selon Mme Yanko, l'installation dans une ferme ne suit pas un processus cohérent ou organisé. Elle implique parfois des structures temporaires avec une infrastructure minimale, tandis que d'autres fois, elle est abordée de manière plus ordonnée.
« Ce qui caractérise ce phénomène, ce sont les personnes qui désirent un mode de vie alternatif et qui sont capables de le faire », explique-t-elle. « Elles naviguent dans une bureaucratie qui est loin d'être simple, travaillent la terre et dépendent parfois uniquement de l'énergie solaire. C'est une vie qui comporte de nombreux défis.
« Parmi les Israéliens, ceux qui arrivent sont des personnes qui n'ont pas pu atteindre le mode de vie souhaité en Israël - être proche de la nature et loin de la routine », explique Yanko. « Israël est un pays intense, qui offre peu de possibilités de vivre en dehors des sentiers battus et qui se caractérise par de longues heures de travail. De plus, le coût élevé de la vie et les contraintes bureaucratiques rendent difficile la poursuite de ce type de vie ».
Yanko souligne que les Israéliens ne sont pas à l'origine de cette tendance, mais qu'ils la rejoignent. Leur plus grande concentration se trouve dans l'Alentejo, une région pittoresque située au sud-est de Lisbonne.
Il existe un point commun entre les habitants des fermes, les propriétaires de villas et ceux qui vivent dans des appartements conventionnels dans les centres urbains du Portugal. Il semble que ce soit la tranquillité qui les attire et les retienne aux confins de la péninsule ibérique.
« La vie ici n'est pas aussi bon marché qu'elle l'était, et il est certain que lorsque les enfants sont scolarisés dans des écoles internationales, cela représente une dépense assez lourde pour la famille. Et pourtant, la vie ici est calme et tranquille », explique M. Graedge. Il partage des photos de longues files d'attente devant le comptoir de son restaurant, où l'on attend du houmous et du sabich dans des pitas importées spécialement d'Israël.
« La mentalité est différente, et elle a aussi ses inconvénients », dit-il. « Mais en fin de compte, on vit ici avec moins de pression, moins de stress et, contrairement à Israël, on a l'impression de pouvoir respirer ».
