Adi Cohen, Haaretz, 24/5/2023
Traduit
par Fausto
Giudice, Tlaxcala
« Nous aimons vraiment Israël,
mais trop c'est trop » : 56 000 Israéliens ont reçu la nationalité
portugaise ces dernières années, et 15 000 vivent déjà dans ce pays européen,
dans l'espoir d'y trouver une vie meilleure.
La Praça do Comércio de Lisbonne. Photo :
Bengt Nyman
Au milieu des paysages verdoyants
d'une petite ville endormie, à huit kilomètres de Porto, au Portugal, un
nouveau cimetière juif a été inauguré au début du mois, plus de 500 ans après
sa destruction par l'Inquisition. L'événement s'est déroulé le jour même où
Israël commémorait ses soldats tombés au combat ; des dizaines de membres de la
communauté juive de Porto ont assisté à la cérémonie, ainsi que des rabbins
venus de tout le pays baigné de soleil.
Ils étaient tous là pour marquer la
renaissance d'une communauté qui avait été expulsée du Portugal et qui se développe et prospère
aujourd'hui, en grande partie grâce aux 150 000 Israéliens qui ont demandé la
nationalité portugaise au cours des dernières années. Au moins 56 000 de ces
demandes ont déjà été approuvées, et des dizaines de milliers de demandes
supplémentaires attendent encore l'approbation des fonctionnaires du ministère
portugais de la Justice.
Certains des participants à cet
événement symbolique, de manière surprenante ou non, étaient destinés à se
retrouver quelques heures plus tard lors de l'une des diverses célébrations de
la Journée de l'indépendance israélienne organisées ce soir-là, que ce soit à
Porto, à Coimbra ou lors de l'événement principal à Lisbonne, où ils ont dansé
sur la musique de la chanteuse israélienne Einat Sarouf.
Des Israéliens célèbrent le “Jour de l'Indépendance” d'Israël à l'ambassade
d'Israël à Lisbonne, en 2023. Photo / ambassade d'Israël au Portugal
Des milliers de jeunes Israéliens,
célibataires, couples et familles, qui se sont installés au Portugal ces
dernières années, ont également été invités à ces événements. Cela reflète une
tendance qui s'est accélérée au cours des derniers mois, en particulier à la
lumière des bouleversements politiques en Israël, qui ne semblent pas près de
s'atténuer.
« Lorsque je suis arrivé ici
en 2007, j'étais comme un pionnier, l'un des premiers Israéliens à Porto. Je
tournais la tête si j'entendais de l'hébreu dans la rue », raconte Eliran
Graedge, agent immobilier et propriétaire d'un restaurant rapide méditerranéen
de poisson, qu'il a ouvert près du quartier historique de Porto le même
week-end de la fête de l'indépendance. « Aujourd'hui, c'est un monde
complètement différent ».
Ces dernières années, le Portugal
est devenu un pôle d'attraction pour les Israéliens. Au début, c'était parce
qu'il était facile d'en obtenir la citoyenneté : En 2015, le Portugal a déclaré
que tous les descendants des Juifs portugais qui ont été
expulsés du pays il y
a plusieurs siècles étaient éligibles. Ensuite, ou même en parallèle, l'intérêt
croissant des investisseurs israéliens pour le marché immobilier portugais.
Plus récemment, le nombre croissant d'Israéliens à la recherche d'une
alternative aux troubles politiques locaux et au coût élevé de la vie les a
également attirés dans le pays.
La Praça
Luis de Camoes à Lisbonne. Photo : Maria Eklind
Un marché en
hausse
« Nous aimons beaucoup Israël,
mais la situation nous a amenés à dire “trop c'est trop” », dit Johnny
Oscar, qui s'est installé au Portugal avec sa femme et l'une de leurs deux
filles adultes il y a environ cinq mois. Il y a environ trois ans, le couple a
créé une entreprise pour aider les familles qui s'installaient au Portugal -
une étape qu'ils ont finalement décidé de franchir eux-mêmes. « Depuis
quelques mois, nous recevons 30 à 40 appels par jour de personnes intéressées
par un déménagement. La majorité d'entre elles sont des familles qui souhaitent
déménager en raison du coût élevé de la vie en Israël et de la situation
politique et sécuritaire, et certaines sont des retraités dont la pension n'est
pas suffisante pour vivre dignement en Israël. Il s'agit presque toujours d'un
acte de désespoir, et c'est triste à voir », déclare-t-il.
Oscar et sa femme ont acheté un
petit appartement en cours de construction pour investir dans le quartier
recherché de Vila Nova de Gaia, ou plus simplement Gaia, une banlieue de Porto
située près de la mer. Ils ont payé environ 170 000 euros pour ce futur
appartement d'une chambre. En attendant, ils vivent dans un duplex de 135
mètres carrés à Gaia et paient un loyer mensuel de 1 700 euros.
Si la migration israélienne au
Portugal est notable, elle n'est qu'une goutte d'eau par rapport à la
population du pays, qui compte environ 10,1 millions d'habitants. « Pendant
des années, jusqu'en 2015, la communauté juive du Portugal comptait environ 1 000 personnes.
Aujourd'hui, bien qu'il n'y ait pas
de chiffre précis, on estime qu'il y a plus de 15 000 Juifs, principalement des
Israéliens, dans le pays", explique l'avocat Itay Mor, promoteur
immobilier et consultant israélien basé au Portugal, et président de la section
locale du mouvement sioniste Over
the Rainbow. « Le nombre n'est peut-être pas élevé, mais la
communauté croît de façon exponentielle ».
M. Mor établit un lien entre la
croissance de la communauté et le nombre croissant d'entreprises et
d'initiatives israéliennes qui s'ouvrent au Portugal, notamment des maisons
Chabad, des troupes de scouts et des cadres éducatifs alternatifs. Toutefois,
par rapport au nombre total d'investisseurs étrangers au Portugal, les
Israéliens sont considérés comme du menu fretin.
Selon un rapport de la société
immobilière mondiale JLL, la part des investisseurs étrangers dans les
transactions immobilières au Portugal s'élève à environ 11 %, les investisseurs
français, brésiliens et britanniques étant les plus grands acteurs. Depuis le
Brexit, de nombreux investisseurs britanniques en sont venus à considérer le
Portugal comme une porte dérobée vers l'Union européenne. Les années
précédentes, les acteurs dominants de ce marché étaient les USAméricains, qui
représentaient près d'un quart des transactions immobilières dans le pays.
C'est dans le domaine de
l'immobilier que l'on peut vraiment voir les signes de l'exode croissant des
Israéliens vers le Portugal. « C'est un phénomène dont on ne parle pas.
Les gens l'appellent un filet de sécurité, une alternative, une option pour
leurs enfants. Il y a toutes sortes de noms. Mais les gens veulent avoir un loeu
de repli », explique Asaf Eyzenkot, propriétaire et cofondateur de
Burtucala, une société de conseil en matière d'acquisition immobilière au
Portugal.
Amir Talmi, PDG de
Youropa Real Estate. Photo Mor Nachum
« Il y a un an, j'aurais dit
que 97 % des transactions immobilières israéliennes au Portugal étaient
réalisées à des fins d'investissement. Mais la situation a récemment changé »,
ajoute Amir Talmi, PDG de Youropa Real Estate. « Les investisseurs
effectuent toujours la plupart des achats, mais les exigences sont différentes.
Il s'agit d'investissements avec une option d'utilisation personnelle à
l'avenir, ou d'achats en vue d'un déménagement.
Cela se reflète également dans la
taille des biens immobiliers recherchés. Dans le passé, la plupart des achats
concernaient des studios relativement petits, mais aujourd'hui, la majorité des
appartements achetés par les Israéliens au Portugal sont des appartements de 2
à 3 pièces ». M. Talmi indique que la demande a été forte ces derniers
mois, « contrairement au ralentissement du marché immobilier israélien au
cours de la même période ». Talmi ajoute qu'il y a eu une augmentation de
50 à 60 % des transactions conclues.
Les investissements israéliens dans
l'immobilier au Portugal ont commencé à augmenter vers 2016-2017,
principalement dans la région de Lisbonne. Les Israéliens ont été attirés par
les prix relativement abordables de l'immobilier et par l'espoir que l'économie
locale - qui commençait tout juste à se remettre de la crise économique qui a
suivi la crise financière de 2008 - se renforcerait. Les conditions de
financement étaient également favorables et permettaient de verser des acomptes
peu élevés. Toutefois, ces conditions n'ont pas duré plus de deux ou trois ans
; très rapidement, la capitale portugaise est devenue trop chère et pas assez
attrayante pour les acheteurs israéliens.
« Un appartement de deux
chambres à coucher à Lisbonne coûte actuellement entre 300 000 et 320 000
euros, et avec une chambre supplémentaire, il peut atteindre 400 000 euros »,
explique M. Eyzenkot. Le rendement annuel est également considéré comme
relativement faible pour ce type de biens - environ 4 à 5 % pour les locations
à long terme, un chiffre fortement influencé par la hausse des taux d'intérêt
au Portugal, qui s'élèvent actuellement à 4,5 %. « Cela signifie que dans
le centre de Lisbonne, les rendements sont aujourd'hui de 1 %, voire négatifs.
Pour les personnes qui achètent à Lisbonne et qui financent leur achat par
l'intermédiaire des banques, et qui souhaitent obtenir des rendements continus
sur la propriété plutôt qu'une simple appréciation de la valeur,
l'investissement à Lisbonne n'est pas rentable », dit-il.
Néanmoins, selon les professionnels
du secteur, Lisbonne et ses environs attirent toujours une part importante des
transactions israéliennes par rapport au reste du pays. Cependant, les
acheteurs sont principalement ceux qui disposent de fonds propres importants et
qui rêvent d'une plus-value, ou les familles qui cherchent à s'installer dans
la région. Ces dernières achètent principalement des propriétés dans les
petites villes proches de Lisbonne, la municipalité voisine de Cascais étant la
plus populaire. Les agents immobiliers décrivent ces villes comme l'équivalent
portugais de Herzliya Pituah, Ra'anana et Ramat Hasharon.
Ce qui se passe à Lisbonne n'est
que le reflet de la tendance générale à l'augmentation des prix sur le marché
immobilier portugais ces dernières années. « Le Portugal souffre d'une
grave pénurie de logements et c'est actuellement l'un des rares pays européens
où les prix de l'immobilier ne diminuent pas », explique M. Mor. « L'écart
entre l'offre et la demande est énorme, en particulier pour les logements
modernes, et la demande ne cesse de croître. Outre les immigrants qui viennent
ici pour profiter du style de vie portugais et des prix abordables, il y a
aussi le pouvoir d'achat local ».
Une tendance
persistante
La popularité internationale du
Portugal n'est pas le fruit du hasard. Le gouvernement portugais a rendu le
pays attractif grâce à une série de mesures prises à partir du milieu des
années 2010 pour relancer l'économie. Ces mesures allaient d'investissements
importants dans les infrastructures et le développement de l'industrie du
tourisme, qui constitue l'épine dorsale de l'économie du pays, à une
réglementation permettant à presque tous les professionnels d'obtenir un visa
de résidence, et même à de généreux avantages fiscaux pour les immigrants sur
les revenus gagnés en dehors du Portugal. Le pays offre également des avantages
aux nomades numériques, ainsi que le programme temporaire Golden Visa, qui
accorde la résidence portugaise en échange d'un investissement immobilier de
plus de 500 000 euros dans le pays.
Après l'énorme succès de ces mesures,
qui ont également entraîné une hausse des prix dans le pays, le gouvernement
portugais a annoncé en février qu'il mettait fin au programme des visas dorés
et qu'il réduisait les licences de location à court terme. De nombreux
Israéliens qui ont acheté des propriétés au Portugal au cours des dernières
années dépendent des revenus de la location à court terme.
Mais les investisseurs israéliens
ne sont pas inquiets. Ils fondent leurs espoirs sur la migration positive vers
le pays, son statut de destination touristique parmi les plus populaires
d'Europe et une économie en croissance qui n'a pas encore maximisé tout son
potentiel. Cependant, la demande suit les tendances et évolue constamment.
Actuellement, les investisseurs israéliens se concentrent sur la périphérie de
Lisbonne et de Porto. Les sites privilégiés sont Almada, de l'autre côté du
fleuve, la municipalité de Setúbal, située à une demi-heure au sud de Lisbonne,
ainsi que Matosinhos et Gaia, près de Porto.
« Nous avons deux projets pour
les investisseurs dans la région de Porto », explique M. Talmi. « Nous
y avons vendu des appartements sur papier [avant leur construction] à la
mi-2020 pour environ 150 000 euros par appartement. Les acheteurs n'ont dû
investir que 50 000 à 55 000 euros de leur propre capital. Après avoir pris
possession des appartements en 2022, beaucoup les ont vendus pour environ 210
000 euros. Cela correspond à l'évolution du marché durant cette période, avec
une augmentation significative de la valeur des biens. Il s'agit d'une tendance
qui se poursuit ».
Selon M. Talmi, l'achat de
logements sur papier au Portugal présente un avantage supplémentaire pour les
investisseurs, à savoir qu'ils ne sont pas indexés, comme c'est le cas en
Israël et dans de nombreux autres pays : « Cela signifie que dès le
départ, vous connaissez le prix final de l'appartement et qu'avec des fonds
propres relativement minimes, vous pouvez réaliser des augmentations de valeur
très importantes ».
Eyzenkot, quant à lui, affirme
qu'étant donné l'effet des récents changements réglementaires sur le marché,
les opportunités pour les investisseurs ne résident pas nécessairement dans la
construction neuve. « Il est clair que le gouvernement accorde
actuellement beaucoup plus d'importance aux bâtiments qui ne sont pas utilisés
et à leur remise sur le marché - environ 19 % des bâtiments existants au
Portugal sont inoccupés. Comme le coût de conservation de ces bâtiments est
très faible, une culture de l'entretien des propriétés vacantes s'est
développée. C'est précisément là que se trouvent de nombreuses opportunités -
planifier et effectuer des rénovations de ces propriétés, qui sont généralement
considérées comme moins chères, et les mettre sur le marché. »
Entre le Sinaï
et Sintra
Ceux qui cherchent un endroit où
vivre, plutôt que d'être guidés par les rendements et l'appréciation de
l'immobilier, élargissent considérablement leur champ d'action. Outre Lisbonne
et Porto et leurs environs, ils envisagent des régions plus centrales, telles
que Coimbra et Setúbal, ainsi que le sud du pays, notamment l'Alentejo et
l'Algarve.
« Les personnes qui se rendent
dans ces endroits cherchent à réduire leur coût de la vie ou à changer de mode
de vie », explique Asaf Zaid de Mondego Capital Partners, une société
d'investissement, de développement et de conseil dans le domaine de
l'immobilier. « Nous voyons également un certain nombre de familles dans
ces endroits, mais il s'agit généralement de familles qui cherchent quelque
chose de différent de celles qui viennent à Cascais ».
Oren Sarig, 34 ans, et sa compagne Tal, 32 ans, ont récemment emménagé dans
leur nouvelle demeure dans la ville de Palmela.
À côté de ceux qui rêvent de
réaliser une opération immobilière ou d'acheter un pied-à-terre dans la grande
ville, il y a un nombre important d'Israéliens pour qui le Portugal représente
l'opportunité d'un mode de vie différent qu'ils ne pourraient pas s'offrir en Israël.
« Mon rêve a toujours été de vivre dans la nature, près des animaux, dans
une grande maison, à un saut de puce de la grande ville.
Ici, j'ai réalisé que je pouvais
réaliser ce rêve et acheter un manoir qui coûte beaucoup moins cher qu'un vieil
appartement à Rishon Letzion, où j'ai grandi », explique Oren Sarig, 34
ans, qui a récemment emménagé avec sa compagne Tal, 32 ans, dans leur nouvelle
demeure de la ville de Palmela, adjacente à la région de Setúbal et située à 20
ou 30 minutes de route de Lisbonne.
Ils ont réalisé leur rêve en
achetant une propriété de deux acres avec une piscine et un bâtiment rustique
préservé, divisé en quatre unités. Ils vivent dans l'une d'elles et louent les
autres à d'autres Israéliens.
« L'objectif était d'établir
une petite communauté, de créer le sentiment d'appartenance qui nous manquait
et d'être unis », explique M. Sarig. Le couple a payé moins de 2 millions
de shekels (500 000 €) pour ce rêve, avec des fonds propres d'environ 300 000
shekels (75 000 €).
« La plupart des gens qui
s'installent ici sont des personnes dont la vie ou l'emploi est centré sur
Lisbonne, mais qui recherchent le calme », explique M. Sarig. « Il y
a beaucoup d'endroits ici qui ne sont pas encore devenus chers - des zones
étonnantes avec beaucoup de verdure, pas de circulation, des plages à
proximité, un parc national. Et tout cela à quelques encablures de la ville.
Petit à petit, de plus en plus d'Israéliens arrivent ici aussi, et il y a déjà
un groupe Facebook assez actif ».
Un flux accru
vers les villages
Oren Sarig est actif sur le marché
immobilier portugais et accompagne actuellement des acheteurs israéliens dans
le pays. Tal gère à distance une start-up spécialisée dans les données. Ce
modèle, dans lequel au moins une personne du couple dépend d'un revenu provenant
de l'extérieur du Portugal, semble prévaloir parmi les Israéliens locaux.
Moshe Fraiberg, 47 ans, propriétaire de l'auberge
Ponte Secret Garden à Santa Ovaia, dans les bois à l'extérieur de Coimbra.
Photo Moshe Fraiberg
« Beaucoup de ceux qui
viennent ici essaient de garder leur emploi à distance. Le salaire au Portugal
est généralement de 700 à 1 000 euros. Pour ceux qui viennent d'Israël avec un
bon salaire, cela peut représenter cinq ou six mois de vie au Portugal»
explique Moshe Fraiberg, 47 ans, propriétaire de l'auberge Ponte Secret Garden
à Santa Ovaia, dans les bois à l'extérieur de Coimbra.
M. Fraiberg attribue cette
situation principalement à la vie dans les régions rurales du Portugal plutôt
qu'à Porto ou à Lisbonne. Le coût de la vie est peut-être moins élevé qu'en
Israël, mais la réalité nous rattrape. « La plupart des personnes qui
viennent s'installer ici préfèrent une maison privée pour avoir un peu d'espace
et d'intimité. Ils peuvent trouver une telle maison avec piscine, même pour un
million de shekels [250 000 €]», explique-t-il. Il cite en exemple le
district de Coimbra, qui est devenu populaire auprès des Israéliens.
M. Fraiberg s'est installé au
Portugal avec son épouse il y a environ un an et demi, après y avoir exercé
pendant des années des activités commerciales, notamment dans le domaine de
l'immobilier. « Le COVID a changé mes priorités. L'idée de jongler sans
cesse entre la maison, le travail et un prêt hypothécaire est devenue obsolète
pour moi », déclare-t-il.
Les dernières années qu'il a
passées en Israël ont suscité des sentiments complexes, en particulier
lorsqu'il résidait à Ashkelon. « La situation économique et politique en
Israël pèse lourdement sur l'âme et le bonheur général, ce qui a grandement
influencé ma décision de déménager », explique-t-il.
Depuis sa création, le gîte de
Fraiberg est devenu un point central pour la communauté israélienne, servant de
plaque tournante pour les familles qui s'installent ou envisagent de
s'installer dans le pays. Elles y reçoivent l'aide et les conseils de
professionnels, notamment d'avocats et de comptables.
Le gîte accueille fréquemment des
familles pour le shabbat et les repas de fête. Un jardin d'enfants anglophone,
récemment créé par des parents israéliens dans les bois voisins, a encore
renforcé son attrait.
« Au cours de l'année écoulée,
près de 50 familles israéliennes ont fait le déplacement et se sont installées
à moins d'une demi-heure de route », explique M. Fraiberg. « C'est
vraiment remarquable. La majorité de ces familles ont des enfants en âge
d'aller à l'école primaire, et nous voyons chaque semaine de nouvelles familles
s'ajouter à la liste ».
« Les familles qui
s'installent ici ont d'autres désirs et d'autres besoins que les investisseurs.
Cela se traduit par une augmentation des flux vers les villages et, lentement,
par la création d'infrastructures communautaires », explique Doron Moshe,
52 ans. Ce professionnel de la haute technologie, qui vit actuellement entre
Israël et le Portugal avec sa compagne, envisage de s'installer dans ce pays.
« Il est vrai que le pays
n'est pas très progressiste dans de nombreux domaines, comme la médecine, par
exemple, mais il jouit d'une grande liberté, ce qui plaît aux Israéliens. Le
pays offre un vaste espace pour la créativité et l'innovation, à des prix qui
les rendent réalisables ».
Dans les régions du centre et du
sud du Portugal, ainsi que dans les étendues de nature vierge qui les séparent,
les Israéliens ont également rejoint la tendance croissante à se mettre à l’agriculture
dans le pays.
Zohar Yanko, doctorante en études culturelles à l'université catholique de
Lisbonne. Photo : Alfredo Brant
« Après les crises économiques
qu'a connues le Portugal, de nombreuses régions du pays ont été presque
entièrement abandonnées par leurs habitants, qui ont déménagé dans les villes à
la recherche de meilleures opportunités », explique Zohar Yanko, doctorante
dans le programme d'études culturelles de l'Université catholique de Lisbonne. « Ces
mêmes zones ont été mises sur le marché à des prix très bas et attractifs, et
certaines personnes ont reconnu l'opportunité et sont venues acheter des terres
et établir des fermes. La nouvelle a commencé à se répandre parmi les
Israéliens également ».
Selon Mme Yanko, l'installation
dans une ferme ne suit pas un processus cohérent ou organisé. Elle implique
parfois des structures temporaires avec une infrastructure minimale, tandis que
d'autres fois, elle est abordée de manière plus ordonnée.
« Ce qui caractérise ce
phénomène, ce sont les personnes qui désirent un mode de vie alternatif et qui
sont capables de le faire », explique-t-elle. « Elles naviguent dans
une bureaucratie qui est loin d'être simple, travaillent la terre et dépendent
parfois uniquement de l'énergie solaire. C'est une vie qui comporte de nombreux
défis.
« Parmi les Israéliens, ceux
qui arrivent sont des personnes qui n'ont pas pu atteindre le mode de vie
souhaité en Israël - être proche de la nature et loin de la routine »,
explique Yanko. « Israël est un pays intense, qui offre peu de possibilités
de vivre en dehors des sentiers battus et qui se caractérise par de longues
heures de travail. De plus, le coût élevé de la vie et les contraintes
bureaucratiques rendent difficile la poursuite de ce type de vie ».
Yanko souligne que les Israéliens
ne sont pas à l'origine de cette tendance, mais qu'ils la rejoignent. Leur plus
grande concentration se trouve dans l'Alentejo, une région pittoresque située
au sud-est de Lisbonne.
Il existe un point commun entre les
habitants des fermes, les propriétaires de villas et ceux qui vivent dans des
appartements conventionnels dans les centres urbains du Portugal. Il semble que
ce soit la tranquillité qui les attire et les retienne aux confins de la
péninsule ibérique.
« La vie ici n'est pas aussi
bon marché qu'elle l'était, et il est certain que lorsque les enfants sont
scolarisés dans des écoles internationales, cela représente une dépense assez
lourde pour la famille. Et pourtant, la vie ici est calme et tranquille »,
explique M. Graedge. Il partage des photos de longues files d'attente devant le
comptoir de son restaurant, où l'on attend du houmous et du sabich dans des pitas
importées spécialement d'Israël.
« La mentalité est différente,
et elle a aussi ses inconvénients », dit-il. « Mais en fin de compte,
on vit ici avec moins de pression, moins de stress et, contrairement à Israël,
on a l'impression de pouvoir respirer ».
